Безопасный кредит под залог квартиры

Кредиты под залог

Никому не верить и подозревать всех. Вся современная история нас этому научила, и часто такой подход выручает. Особенно, если речь о серьезных решениях, которые касаются вашего имущества. Так что слова «залог квартиры» насторожат любого разумного человека. Но всегда ли надо бояться и не верить?

Чтобы не потерять все, надо следовать простым правилам – не доверять тем, кого вы ни разу в жизни не видели, и пользоваться советами и услугами профессионалов, надежность которых можно (и нужно) проверить. Для тех, кто доверяет, но проверяет, мы и написали эту статью о том,как не стать жертвой мошенников, если вы решили оформить кредит под залог недвижимости

Банк-друг

Кредит под залог недвижимости или ипотека – один из самых серьезных банковских продуктов. Это удобный и быстрый способ приобрести собственное жилье. Другой вариант,  используя уже имеющуюся недвижимость, получить серьезные деньги на иные важные цели. Однако, принцип «доверяй, но проверяй» подходит и для этого консервативного финансового инструмента.

Начнем с процесса одобрения и выдачи кредита под залог. Он  предполагает участие сразу нескольких сторон. В зависимости от типа кредита и задачи клиента это могут быть: заемщик, банк, риелтор, оценочная и страховые компании, агенты-регистраторы и т.д.

На этой стадии главное правило безопасности очень простое: хотите обеспечить успех сделки – обращайтесь в надёжный проверенный банк.

Банк зарабатывает на процентах по выданному кредиту и будет использовать залог для компенсации затрат, если клиент не смог выполнить свою часть договорных обязательств. Ему совершенно невыгодно, чтобы с залогом что-то случилось. Вместе сзаемщиком кредитная организация будет стараться приложить максимум усилий для защиты и сохранения этого имущества.

Почему важна надежность банка? Вы ведь одалживаете деньги, а не отдаете. Надежный банк – это гарантия, что заемщик реально получит свои деньги после подписания договора, это проверенные партнерские организации банка.

Это помощь клиенту в случае возникновения проблем с платежами по кредиту.

Это качество обслуживания, а также уверенность, что после полного или частичного досрочного погашения кредита все обязательства со стороны банка будут исполнены добросовестно и в срок.

Как выбрать надежный банк — советы эксперта

При выборе банка обязательно обратите внимание на несколько моментов:

  1. Банк имеет лицензию ЦБ РФ на осуществление банковской деятельности, она не отозвана и включает полный спектр кредитных операций. Эту информацию легко можно найти на сайте Банка России: cbr.ru
  2. Банк существует на рынке достаточно давно, прошел через кризисы российской экономики и продолжает стабильно работать. Эту информацию также можно найти на сайте ЦБ РФ, а также банки обычно хвастаются своим возрастом на собственных сайтах.
  3. Банк имеет положительные рейтинги от одного или нескольких ведущих рейтинговых агентств России. Проверить эту информацию можно на сайте самого банка или на сайте агентств, например ExpertRa.
  4. Банк имеет несколько кредитных продуктов для различных категорий клиентов. Если вам не предлагают разные варианты кредита, то лучше поискать другого кредитора.
  5. Ищите независимые отзывы в интернете. Причем важны как положительные, так и отрицательные отзывы, особенно реакция банка на них. Одним из достоверных источников таких отзывов может быть «Народный рейтинг» портала banki.ru. Количество зачтенных редакцией, а также решенных вопросов – показатель заботы банка о своих клиентах. «БЖФ Банк» как небольшой банк традиционно входит в ТОП-5 первой лиги рейтинга.

На что не стоит обращать внимание:

  1. Красивый сайт – не всегда гарантия такой же красивой «совместной жизни» с банком. Качественный интернет-ресурс, безусловно, важен, но не стоит доверять «обложке».
  2. Широкая известность бренда. На слуху традиционно банки, вкладывающие серьезные средства в рекламу, PR и собственный имидж. Чаще всего это универсальные федеральные банки. Однако, как показывает практика, это не всегда гарант надежности. Небольшие банки, специализирующиеся на кредитном направлении, могут быть более профессиональными и клиентоориентированными, при этом не уступая в надежности «старшим братьям».
  3. Много офисов. В наши дни у банка вообще может не быть офисов или быть всего пара для работы в крупных городах, где много клиентов. Если обслуживание кредитов организовано качественно, клиент не испытает никаких проблем. Ему просто незачем ездить в офис банка.
  4. Частое упоминание в СМИ. «Деньги любят тишину», так что постоянное мелькание в СМИ — прерогатива ТОП-30 банков, формирующих конъюнктуру рынка. Не стоит доверять только публикациям в СМИ, проверяйте и другие параметры.

Мы проверяем, нас проверяют

Итак, вы уже выбрали надежный банк, экспертному мнению которого стоит доверять. Но банку также важно удостовериться, что можно доверять клиенту. Более того, банк оценит, может ли клиент доверять самому себе и приглашенным созаемщикам, если таковые имеются. Необходимо с пониманием отнестись ко всем этапам оформления залогового кредита.

«Андеррайтинг (проверка заемщика по определенным параметрам) можно разделить на два крупных блока: андеррайтинг самого заемщика, его платежеспособности, и андеррайтинг предмета залога. На каждом этапе есть базовые требования по документам и процессам, однако мы можем запросить дополнительную информацию. Это часто вызывает раздражение клиентов, но нужно понимать, что эта информация может стать решающей в одобрении более комфортных условий для самого заемщика. Банку выгодно удержать клиента, и, если есть шанс согласовать более низкую ставку или бОльшую сумму кредита, мы всегда это делаем.

При этом бывают случаи, когда заемщик сам переоценивает свои силы и финансово явно не сможет выполнять договорные обязательства. «БЖФ Банк» дает отказ, поскольку мы не хотим нести ответственность за возможный негативный сценарий жизни такого клиента. Даже если он потом получает займ в другой организации – это будет на ее совести».

Ловушка для клиента

Риски при оформлении кредита под залог недвижимости зависят от типа такого кредита. Начнем с самого простого – деньги на любые цели под залог имеющейся недвижимости. Прежде всего, подобный займ выдают далеко не все банки. Будучи специализированным ипотечным банком «БЖФ Банк» как раз один из немногих, кто умеет работать по этой программе и предлагает конкурентные кредитные условия.

В этом процессе участвует только заемщик/ созаемщик и банк. В случае получения одобрения клиент заключает кредитный договор и получает кредитные средства в кассе банка или переводом на лицевой счет.

Главное правило безопасности в этом случае – договор займа должен быть заключен напрямую с выбранным банком, содержать все оговоренные условия предоставления и погашения кредита, сроки предоставления денег заемщику.

«К сожалению, недобросовестные кредиторы могут ввести клиента в заблуждение, предложив кредит, например, на более выгодных условиях, если проводка денег будет через посредника. Как только банк предлагает какой угодно вариант, кроме подписания кредитного договора напрямую, нужно встать и уйти. Иначе можно недвижимость в залог передать, а денег никогда не увидеть. Это называют фиктивной ипотекой».

Аналогичные риски могут возникнуть при получении крупного займа под залог недвижимости в МФО (Микрофинансовые организации). После законодательного запрета на подобный вид кредитования мошеннические МФО начали предлагать заключение договора дарения или купли-продажи с правом возврата имущества. Итог, как вы понимаете, печален.

Ипотека в цель

В случае с классической ипотекой, то есть кредите под залог недвижимости на покупку жилья, ситуация и проще, и сложнее одновременно. Если в залог передается имеющаяся у клиента недвижимость, то методы обеспечения безопасности будут такие же, как при нецелевом кредите.

Если же в качестве залога выступает приобретаемая квартира, нюансов больше:

  1. При покупке квартиры от застройщика подойдите к проверке застройщика также тщательно, как к выбору банка. Обычно надежные застройщики аккредитованы ведущими и специализированными банками страны. Банки проводят самостоятельные проверки девелоперов и конкретных объектов по целому ряду параметров, чтобы убедиться в ликвидности потенциального залога и перспективах завершения процесса строительства в целом. Если аккредитации нет – стоит задуматься о выборе другой новостройки.
  2. При покупке квартиры на вторичном рынке надо проверить юридическую чистоту квартиры, наличие наследников, зарегистрированных в квартире несовершеннолетних лиц или лиц, пребывающих в местах лишения свободы или лечения. Важно учесть, является ли данная квартира частью так называемой «цепочки» (то есть одновременно покупается и продается несколько квартир – альтернативная сделка), как передаются деньги по всей цепочке, и еще много нюансов. Если на любом из этапов возникнут затруднения, банк не одобрит такой залог. При этом в интересах заемщика провести самую тщательную проверку.

«Удобно, когда всеми вопросами занимается профессиональный риелтор, знающий, «где копать», чтобы выявить возможный обман. Титульное страхование (страхование от утраты права собственности) в случае мошеннических схем – скорее лекарство для самоуспокоения, так как всю жизнь продлевать страховку вы вряд ли будете, а права на имущество можно предъявить в любой момент. Так что или ищите своего надежного риэлтора, или попробуйте работать с риелтором, которого предоставит банк, если он, конечно, такую услугу предоставляет. В БЖФ Банке такая услуга есть, она называется  своего надежного риелтора, лучше воспользоваться «сделка под ключ».  

Сам процесс предоставления кредита под залог не несет рисков для клиента. Назначается дата сделки, клиент заранее получает образец договора, который будет подписываться, порядок действий неоднократно проговаривается специалистами банка на этапе планирования подписания. Все риски к этому моменту как раз должны быть сняты с обеих сторон. Если бы они оставались, банк просто не пошел бы на сделку

Не рой банку яму – сам в нее попадешь

Мошенником может оказаться и сам заемщик. В желании получить бОльшую сумму или передать банку заведомо дефектный залог некоторые умельцы ищут способы обмануть банк.

«Гениальной», на взгляд недобросовестного заемщика, идеей является завышение стоимости квартиры, передаваемой в залог. Тут защитой банка выступают аккредитованные оценочные компании, которые готовят оценочный альбом на основании рыночных данных и собственной экспертизы. Вторым фильтром выступают андеррайтеры банка, подтверждающие решение оценщиков. Наказывать за попытку получить завышенную сумму, конечно, никто не будет, но просто одобрят меньший кредит на основании корректной оценки залога.

Равным по популярности ходом можно считать подлог документов о платежеспособности, трудоустройстве, налогах. Это уже гораздо более серьезная история, с которой банки умеют работать и выявлять мошенничество. Результатом таких действийсо стороны клиента может стать полная невозможность получения кредитов в большинстве банков.

«Крайне не советую конкурировать с героями фильмов о мистере Оушене и пытаться провести банк. Все ходы банки уже выучили. Выявление мошенничества не только гарантирует отказ в кредите, но и становится «черной меткой» такого клиента».

Порой возникает отличный вариант, но выясняется, что квартира уже находится в залоге. Часто люди сразу отказываются от сделки как раз по соображениям безопасности.

Скорее всего, зря.

Если вам приглянулась квартира, которая уже является залогом по кредиту в каком-либо банке, получение кредита на такую недвижимость с обременением не будет большой проблемой. Прежде всего, если квартира уже была куплена с использованием ипотеки, значит, она прошла проверку банка-кредитора. Второй банк также проведет ее оценку и проверку действующего собственника. Это снимает дополнительные риски для нового владельца.

«БЖФ Банк» разработал специальную программу по покупке квартир из-под залога, где берет на себя решение всех вопросов по оформлению нового кредита, а также при необходимости может выдать дополнительную сумму на оплату, например, сопутствующих расходов по сделке.

Закрепление матчасти

Выбор надежного банка, разбирающегося во всех аспектах и нюансах кредитования под залог недвижимости, решает почти все вопросы. Задавайте любые вопросы консультантам банка, профессионалы своего дела всегда подскажут решение из своей практики или закона. «БЖФ Банк» — специализированный ипотечный банк, пожалуй, может похвастаться компетентностью своих сотрудников, которые 100% своего времени посвящают именно залоговому кредитованию. Базируясь на рекомендациях, отзывах, создавайте свой опыт, доверяйте себе и профессионалам рынка, а не «диванным экспертам». И, конечно, будьте честны с банком для поиска оптимального законного решения.

Оцените статью
Ипотека.РФ - электронный журнал об ипотечных кредитах
Добавить комментарий