Залог хорошего кредита

Кредиты под залог

Объясняем, как получить выгодный залоговый кредит.

Крупная сумма денег может потребоваться на разные цели: покупка квартиры, дачи, зарубежной недвижимости, лечение, образование, развитие бизнеса. Самый простой способ получить нужную сумму быстро – оформить кредит под залог недвижимости. Это может быть и классическая ипотека, и залог того помещения, что уже есть у вас.

Но для того, чтобы получить нужную сумму на выгодных условиях, надо основательно подготовиться.

Для начала понять, согласится ли банк взять в залог вашу недвижимость, и какую сумму кредита вы под этот залог получите.

Определяем качество залога

Неожиданно получился отличный каламбур. Запоминайте: «Залог лучших условий – наличие качественного залога».

Отлично отражает реальность современной «кредитологии». Залоговые кредиты обычно можно получить по более низкой ставке и с более долгим сроком для погашения по сравнению с беззалоговыми вариантами. Все логично, ведь для банка ниже риски, поскольку клиент передает ему в залог ценное имущество.

Причем риск для банка ниже, даже если имущество не принадлежит самому заёмщику. В этом случае ответственность с вами разделяет созаёмщик.

В специализированном ипотечном банке «БЖФ Банк» имущество третьих лиц достаточно часто выступает в качестве залога для кредитов на развитие бизнеса. Предприниматели используют квартиры или коммерческие помещения своих бизнес-партнеров, знакомых в качестве обеспечения для получения оборотных средств, а по факту извлечения прибыли досрочно гасят заем.

Все возможно, если помещение, передаваемое в залог, соответствует требованиям банка и закона к объектам залога. При покупке квартиры на вторичном рынке или в новостройке с использованием ипотечного кредита это правило также актуально. Чем выше ликвидность недвижимости, тем значительнее сумма, которую вы можете получить.

Залог в ассортименте

В залог можно передать не только квартиру, но и другое имущество. Правда, в этом случае речь идет уже не об ипотеке.

Если нужна небольшая сумма денег «прямщас», можно воспользоваться обычными или автоломбардами или взять микрокредит. Скорее всего деньги выдадут в день обращения, однако для заемщика риски возрастают кратно. Процентная ставка, срок и условия возврата долга часто оказываются неподъемными, а сотрудники таких компаний часто не горят желанием защищать интересы и имущество клиента.  

Также надо учитывать, что при таком залоге вы передаете объект залога кредитору и уже не сможете им распоряжаться, пока не вернете полностью долг. Например, заложив машину, человек не сможет использовать ее для получения дохода, с помощью которого сможет быстрее погасить долг.

Альтернатива – залог автомобиля в банк для получения кредита. Это безопасный способ, но не всегда на деньги можно рассчитывать в день обращения.

Но мы рекомендуем именно второй вариант, как гораздо более надёжный.

При залоге недвижимости кредитные средства в некоторых банках можно получить также достаточно быстро: «БЖФ Банк», например, предлагает программу «ТУРБОкредит», по которой одобрение кредита и выход на сделку происходят в течение суток.

Залог или только видимость?

Что отдать в залог? Первый вопрос, который приходит в голову всем, кто решает обратиться за таким видом кредита.

В принципе, залогом может быть и антиквариат, и автомобиль, и драгоценные камни, и золотые слитки.

Но на практике банки будут всерьез рассматривать в качестве залога только недвижимость или автомобиль.

В любом случае, уточнять правила работы с залогом нужно у специалистов того банка, в который вы решили обратиться.   

На такой консультации менеджер обязательно задаст несколько первичных вопросов, чтобы определить, сможет ли банк рассмотреть имеющийся объект в принципе. Например, о годе выпуска автомобиля и его состоянии, о типе и городе нахождения недвижимости. После этого будет понятно, будет ли банк рассматривать ваше имущество в качестве залога.  

К стоп-факторам могут относиться:

  1. Тип недвижимости: не все банки принимают в залог дома, вряд ли какие-то банки одобрят кредит под залог сарая, гаража, земельного участка. Не все таунхаусы подходят для залога. Есть и другие ограничения.
  2. Город нахождения недвижимости: скорее всего банк не примет в качестве залога недвижимость, которая находится там, где нет его филиала или партнерского банка.
  3. В залог принимается только имущество, находящееся в полной собственности заемщика. Поэтому, если автомобиль или недвижимость формально принадлежат не вам, их юридический владелец должен выступить созаемщиком по кредиту.
  4. Марка автомобиля, тип или год производства: внутренние правила банка могут ограничивать принятие в залог, например, праворульных машин, автомобилей старше определенного года выпуска или определенных марок.
  5. Наличие иных юридических препятствий: имущество уже находится в залоге, наложен арест, дом, в котором находится квартира, подлежит сносу, находится в аварийном состоянии и т.д.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то заемщиками по кредиту должны также выступать собственники обеих долей, поскольку в залог идет объект целиком. При этом если речь идет о покупке последней доли в квартире, другая доля которой уже принадлежит вам, второй участник в кредитном договоре не потребуется, т.к. по итогу сделки вы становитесь единоличным собственником всей квартиры и передаете ее банку в залог.

Совет эксперта

При залоге автомобиля, очевидно, нюансов меньше, но и сумма и срок кредита будут существенно отличаться от варианта с залогом недвижимости.

Оценка предмета залога

После первого ознакомления, когда банк получает ответы на основные вопросы, наступает следующий этап оценки залога.

Андеррайтинг или оценка предмета залога – это отдельный этап после оценки платежеспособности самого заемщика. Он включает в себя оценку рыночной стоимости недвижимости, проверку юридических и технических аспектов. Оценка для банковского займа под залог квартиры всегда проводится независимой оценочной компанией, а вывод компании подтверждается экспертом банка.

Оценка – это платная услуга, ее  стоимость варьируется в зависимости от конкретной компании, географии предмета оценки, требуемого результата (например, того, какой оценочный альбом требуется – электронный или печатный), необходимости выезда специалиста на объект или дистанционной проверки и т.д.)

Деятельность оценщиков регулируется отдельным законом РФ, несмотря на то что ответственности за результат проведенной работы оценочная компания не несет.

Оценка обычно проводится на основании нескольких параметров.

Основным принципом является сопоставление «похожего с похожим»: подбирается аналогичный вашему объект в базах маркетплейсов по недвижимости, происходит сравнение по ряду характеристик и выносится решение о стоимости.

Оценочная компания готовит оценочный альбом, который передается в банк. Вместе с этим, сегодня некоторые банки принимают онлайн-оценку, проведенную оценщиками и заемщиком по определенным правилам.

Например, «БЖФ Банк» практикует такой подход: оценка проводится всего за час, что значительно сокращает прохождение этапа андеррайтинга.

Каждый банк принимает к рассмотрению оценочные альбомы и результаты оценки, проведенные только аккредитованными у них оценочными компаниями. Поэтому может не получиться использовать один и тот же альбом для получения одобрения кредита в нескольких банках. Также не стоит заранее делать оценку и идти с ней в банк – может оказаться, что с этим оценщиком выбранный банк не работает, и деньги будут потрачены впустую.

Совет эксперта

Проверка залога по требованиям банка

Банк проверит и оценит не только стоимость залога, но и его соответствие техническим и юридическим нормам и требованиям.

Требования к залогу отличаются у разных банков, но в любом случае они должны соответствовать закону об ипотеке.

К стандартным критериям оценки при залоге квартиры относятся:

  1. Возраст и процент износа многоквартирного жилого дома.
  2. Фундамент и перекрытия строения не должны быть деревянными.
  3. Часто не получают одобрения квартиры, расположенные на первых или последних этажах 5-этажных панельных домов.
  4. Квартира должна соответствовать минимальным требованиям банка по площади, иметь отдельный санузел, кухню, а также работающие коммуникации.
  5. Если в залог передается приобретаемое жилье, то в такой квартире не должно быть зарегистрированных лиц, она не должна быть сдана в аренду.
  6. Наличие незарегистрированных перепланировок или перепланировок, не подлежащих согласованию с официальными органами.

Критерии при залоге коммерческой недвижимости лучше уточнить в банке, они могут отличаться в разных банках и регионах.

При соответствии недвижимости и самого плательщика минимальным требованиям закона некоторые банки могут проявлять гибкий подход при одобрении. «БЖФ Банк» известен лояльным отношением к большинству перепланировок, и откажет, только если есть серьезные повреждения несущих конструкций здания. Так что, если сомневаетесь, – просто позвоните в банк и уточните конкретный вопрос.

Сохранение ценности и целостности залога

Оценка проведена, все требования соблюдены, кредит одобрен и выдан на условиях, которые вам подходят. Можете ли вы хоть как-то распоряжаться заложенным имуществом? Например, провести перепланировку или сдать в аренду?

Что делать, если по каким-то причинам имущество пострадало?

Здесь все зависит от того, что именно и по чьей инициативе или вине произошло.

Например, произошел так называемый форс-мажор…

К понятию «судьбы» или «обстоятельства непреодолимой силы» можно отнести порчу или разрушение объекта залога из-за затопления, пожара, взрыва бытового газа, падения метеорита или НЛО, удара молнии и т.д. На этот случай существует обязательное ипотечное страхование, полис которого непременно оформляется во время сделки. При наступлении страхового случая страховая компания оценивает ущерб и выплачивает выгодоприобретателю, то есть банку, возмещение. Оно может равняться даже полной сумме кредита в случае полной утраты объекта залога.

В этом случае, и для банка, и для заемщика условия договора не меняются. Заемщик может или продолжать выплачивать кредит, если повреждения не привели к уничтожению объекта, или получить от банка подтверждение полного погашения займа после выплаты страхового возмещения в случае «тотальной гибели» имущества.

С внесением изменений в объект залога по желанию заемщика вопрос также достаточно простой. Во-первых, любые изменения, планируемые заемщиком, не должны обесценивать залог.

Если же эти действия приведут к уничтожению имущества, страховая компания не признает это страховым случаем, заемщику придется продолжать выплачивать кредит за самостоятельно уничтоженную квартиру.

Во-вторых, необходимо хотя бы уведомить о ваших действиях банк-кредитор, а еще лучше, согласовать ваши действия с банком и закрепить это согласование официально.

Например, проведение косметического ремонта не возбраняется, а вот делать перепланировку в заложенной квартире вам вряд ли разрешат. Если же такие действия уже проведены, банк имеет право потребовать восстановить первоначальное состояние имущества, а при отказе – запросить полное досрочное погашение кредита.

Продать квартиру, которую вы передали в залог банку, также можно. Сегодня это несложная процедура, хотя предлагается и не всеми банками. В «БЖФ Банке» действует программа «Покупка из-под залога», нацеленная на решение именно этой конкретной задачи. «БЖФ Банк» выдает кредит на погашение действующей ипотеки, и после закрытия первого кредита продавец получает оставшиеся средства на руки.

В любом случае, как бы вы ни планировали распорядиться кредитными деньгами, начните процесс с хорошей самостоятельной проверки и подготовки вашего имущества к передаче его в залог. Это позволит вам получить максимально выгодные условия, а также сэкономит время и ваши же деньги.  

Оцените статью
Ипотека.РФ - электронный журнал об ипотечных кредитах
Добавить комментарий