11 друзей ипотеки, или что надо знать до обращения в банк

11 друзей ипотеки Ипотека

Правило «лучше сделать и пожалеть, чем не сделать и пожалеть» совершенно не работает в случае с ипотекой. Серьезный финансовый инструмент требует серьезного обдумывания и подготовки.

Рассказываем, что нужно знать еще до похода в банк и как подготовиться, чтобы этот поход был максимально успешным.

Правило 1. Выше первоначальный взнос – комфортнее условия кредита

Это правило логично и известно всем, но большинство начинает «рыть в карманах и заглядывать под матрац» в последний момент. Лучше заранее подумать, какие у вас есть средства и источники дохода, которые позволят снизить долговую нагрузку. Соберите все, что можно, чтобы увеличить сумму первоначального взноса.

  1. Накопления. Совокупные отложенные средства семьи, в том числе вклады в банке. Возможно, кто-то из родственников открывал сберегательные счета на ваше имя в качестве подарка – вспомните обо всех ресурсах.
  2. Средства от продажи имущества. Проданный автомобиль, если вы не живете за городом, сэкономит вам деньги на бензине и обслуживании, внесет вклад в мировую экологию и станет существенной помощью в формировании первоначального взноса (ПВ). Подумайте, что еще вы можете продать, чтобы увеличить первоначальный взнос. Старинная мебель, маха, которые вы не носите, бабушкины украшения, которые все равно лежат в шкатулке, все это стоит оценить и подумать о реализации.
  3. Госпрограммы. Материнский капитал, региональные программы поддержки ипотеки для определенных категорий граждан – узнайте о возможностях в банке, МФЦ,  или на официальных интернет-ресурсах вашего региона.
  4. Не взнос, а залог. Если наличных средств нет совсем, стоит вспомнить об уже имеющейся недвижимости. Можно, конечно, ее продать и использовать средства, как в п.2 выше, а можно сохранить и использовать в качестве залога для получения кредита. В этом случае не идет речь о первоначальном взносе, но о соотношении кредит/залог. Чем выше процент второй части этого соотношения (залога), тем меньше размер кредита, который вам нужен, следовательно, переплата и ежемесячный платеж.

Крайне не рекомендуется брать потребительский кредит, чтобы использовать его, как первоначальный взнос по ипотеке. Во-первых, это автоматически снизит показатель вашей платежеспособности для банка (могут отказать в кредите, или одобрить только небольшую сумму), во-вторых, вам придется обслуживать два кредита, что излишне нагрузит семейный бюджет. [M1] 

Чем раньше вы начнете копить средства на первоначальный взнос – тем лучше. Даже, если вы передумаете брать ипотеку, у вас будут сбережения, которые можно инвестировать по собственному желанию.

Правило 2. Устройте «кредитный тест-драйв»

Чтобы не было мучительно больно резко менять привычный уклад жизни, стоит заранее продумать и прорепетировать «быт с кредитом». Такое решение полезно, во-первых, для самодисциплины, во-вторых, чтобы увеличить свои сбережения и, в-третьих, для поиска «денежных дыр», что отлично скажется на семейном бюджете.

  1. С помощью кредитного калькулятора рассчитайте примерный ежемесячный платеж по ипотеке. Можно даже прибавить 3-5 тысяч для верности. Каждый месяц откладывайте эти деньги, как будто вы уже платите ипотеку.
  2. Оставшийся бюджет пересмотрите: какие расходы можно сократить? Без чего жизнь явно не потеряет красок, но станет более структурированной в финансовом плане? Возможно, это как раз повод отказаться от вредной привычки, или, автомобиля – заодно и физическая активность повысится. Ежедневный кофе по дороге в офис, сладости «к чаю» на работе, фастфуд и т.д. – такие «грешки», которые, вроде бы, неощутимо, но регулярно бьют по карману, знает за собой каждый.
  3. В режиме «ипотечной экономии» лучше провести 2-3 месяца, чтобы понять, насколько комфортны будут платежи, и есть ли возможность, например, увеличить размер ежемесячного взноса, сократив сам срок кредита и общую переплату.

Правило 3. Береги кредитную историю смолоду

Основная категория ипотечных заемщиков  — люди 35-50 лет, то есть когда в жизни уже наступает определенность, появляются семьи, определенная финансовая стабильность и ответственность. Но кредит на смартфон, давно забытый, может сослужить дурную службу, если по нему остался такой же забытый копеечный долг. Размер не важен, долг все равно покажет  в вашей кредитной истории действующую просроченную задолженность.

  1. Каждый гражданин имеет право 2 раза в год бесплатно узнавать данные в Бюро кредитных историй (БКИ). Сделайте запрос через сайт Госуслуг и проверьте, не числится ли за вами долгов, не стали ли вы жертвой мошенников, которые оформили на вас кредит.
  2. Не стоит направлять заявки на ипотеку в 10 банков просто из интереса и «на будущее». Каждый запрос от банка к БКИ сохранится в истории. Для банков ваши запросы из любопытства будут выглядеть, как паника и метания человека, который хочет получить деньги хоть где-нибудь. И риск того, что вы получите отказы или невыгодные условия  достаточно велик.

Вне зависимости от ваших планов по ипотеке, всегда при погашении любого займа берите в банке справку о полном погашении и отсутствии к вам претензий. В случае выявления несоответствий в БКИ такая справка станет надежным помощником в урегулировании проблемы.

Если ваша кредитная история не идеальна, то стоит сразу включить в список потенциальных кредиторов специализированные ипотечные банки – будучи профессионалами в своей сфере они более лояльно относятся к показателю КИ. Например, специализированный ипотечный банк «БЖФ Банк» имеет программы даже для заемщиков с текущими просроченными платежами.

Правило 4. Утром деньги, вечером – кредит

Оформление кредита под залог недвижимости (имеющейся, или приобретаемой) потребует определенных расходов, которые также нужно заранее учесть и подготовить на них деньги.

  1. Обязательное ипотечное страхование. По закону имущество, передаваемое в залог, подлежит страхованию от ущерба и утраты. Стоимость полиса, в зависимости от ряда факторов, может составлять 0,5-0,8% от суммы кредита.
  2. Сопутствующие виды страхования. Чтобы снизить собственные риски и повысить сознательность самого заемщика, большинство банков вводят повышенные ставки по кредиту в случае отказа от комплексного страхования (обязательное ипотечное + страхование жизни + страхование от потери права собственности для вторичной недвижимости + иные виды, входящие в пакет конкретного банка). Lля заемщика гораздо лучше иметь защиту на все случаи жизни, чем разбираться с негативными последствиями. Стоимость страхования «3-в-1» обычно составляет от 1,5 до 2,5% от суммы кредита.
  3. Дополнительные платежи по спецпрограммам банка. Некоторые банки предлагают программу снижения процентной ставки при единовременном внесении определенного процента от суммы кредита. Это выгодно в долгосрочной перспективе, но увеличивает расходы «на старте». Если вы решили воспользоваться такой программой или иными предложениями, требующими оплаты, учите это в статье расходов «на оформление сделки». Уточните все подробно у менеджера выбранного банка.

Правило 5. Стабильность – признак ответственности

Стабильная работа и, следовательно, стабильный доход резко повышают шансы на одобрение кредита и хорошие условия, поскольку гарантируют банку стабильность выплат по кредиту. В случае трудоустройства по найму банк запросит копию трудовой книжки и будет анализировать общий стаж, срок работы на последнем месте работы и ваше поведение как работника. Стоит учесть — астая смена мест работы, «прыжки» из одной сферы занятости в другую, увольнение по статье могут навредить при оформлении кредита.

Правило 6. Работаете не по найму – запасайтесь терпением

Индивидуальные предприниматели, собственники бизнеса, самозанятые граждане попадают в категорию повышенного риска для банков.

К сожалению, граждане, которые не могут подтвердить свой доход справкой по форме 2-НДФЛ от работодателя, постоянно сталкиваются со сложностями при оформлении кредитов.

Скорее всего, крупные федеральные банки предпочтут не тратить время на выяснение индивидуальных обстоятельств, если речь не идет о крупном бизнес-кредите. Поэтому , если вы работаете на себя, стоит сразу рассматривать специализированные ипотечные банки.

«БЖФ Банк» как раз известен умением работать с данной категорией заемщиков и считает их своей целевой аудиторией. Специалисты банка расскажут, как упросить процесс сбора документов, как можно обойтись без экономии средств на оплату сопутствующих расходов по кредиту и т.д.

Правило 7. Подготовьте все нужные документы

Для оформления ипотеки нужно много документов. Безусловно, есть программы типа «ипотека по 2 документам», но нужно сразу быть готовым к тому, что условия будут не самыми привлекательными, поскольку банк выдает рисковый кредит «коту в мешке».

При кредитовании под залог недвижимости банк запросит два пакета документов: по заемщику и по объекту залога. В зависимости от типа вашей занятости (работа по найму или фриланс/ ИП/ собственный бизнес) перечень документов для подтверждения платежеспособности будет отличаться. По самой недвижимости, передаваемой в залог, обычно требования типовые и зависят в основном от рынка – первичный или вторичный.

Минимальный стандартный набор в большинстве банков:

По заемщикуПо объекту залога
Для работников по найму: Паспорт. Необходимо иметь постоянную или временную регистрацию, при этом получить одобрение ипотеки с постоянной регистрацией более вероятно. Требуются ксерокопии всех страниц. Справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенная работодателем Копия трудовой книжки со всеми заполненными страницами, заверенная работодателем, справка по установленной форме для военнослужащих. В случае работы по совместительству – справка о занимаемой должности, стаже или копию трудового договора. Заявление-анкета на кредит Для владельцев бизнеса/ ИП: Копия свидетельства о регистрации ИПНалоговые декларации за период, установленный в конкретном банке, управленческую отчетность ОГРН и ИНН Документы, подтверждающие уплату налогов Удостоверения и лицензии на деятельность в случае занятости в сфере, подразумевающей лицензирование Заявление-анкета на кредит Также могут потребоваться дополнительные бумаги: выписка по расчетному счету или справка о его состоянии, копии патентов, сертификатов и др. Дополнительные документы в зависимости от конкретного случая: Для супругов: свидетельство о браке и согласие на оформление кредита (если супруги не являются созаемщиками) или копию брачного договора с указанием исключения одного из супругов из участия в кредите.Для созаемщиков/ поручителей: аналогичный основному заемщику пакет документов, а также копию СНИЛСПравоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость: сведения из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (при наличии), документы-основания.Отчет об оценке имущества от оценочной компании, аккредитованной банком, и в соответствии с требованиями законодательства.Технические/кадастровые документы на недвижимость. Копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов недвижимости (при передаче в залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке). В случае приобретения последней доли в квартире банки могут запрашивать дополнительные документы.

Самозанятым заемщикам необходимо будет предоставить паспорт и выписку с банковского счета, по иным документам, которые повысят вероятность одобрения кредита, стоит проконсультироваться со специалистом конкретного банка. Данная категория работников является наиболее рисковой для банков.

Правило 8. Сделайте «домашнюю работу» и найдите лучший вариант

Не стоит бросаться за ипотекой, увидев рекламный баннер «ипотека по 7%». Поищите — может быть, именно вы можно получить кредит под 5%. Сейчас действует большое количество программ для отдельных регионов, например, Дальневосточная ипотека, госпрограммы для молодых семей, военнослужащих, учителей, определенных отраслей промышленности и т.д. Возможно, вы не попадаете под выгодную категорию, но ее требованиям соответствует близкий родственник – тогда можно пригласить его/ее выступить основным заемщиком по кредиту, а самом стать созаемщиком, если это допустимо условиями конкретной программы.

Стоит поинтересоваться и спецпредложениями банков, например, ипотекой для пенсионеров и так далее. Проведите качественный анализ рынка, и вы будете уверены, что нашли лучшее предложение.

Правило 9. Будьте реалистичны, но оптимистичны

Опираясь на правило №2, тщательно оцените возможности приобретения именно той квартиры, которая запала в душу. Безусловно, хочется сразу купить идеал и жить сегодня, наслаждаясь реализованной мечтой. Но если вы понимаете, что обслуживание кредита будет для вас неподъемным, не стоит думать, что «как-нибудь вытянем». В лучшем случае, вы обречете себя на очень нервную жизнь и испорченное здоровье, а скорее всего, просто испортите свою кредитную историю.

Сделайте выбор в пользу более скромной квартиры. Постепенно выплачивайте кредит на комфортных условиях,  постепенно повышая свои профессиональные показатели, получая рост карьеры и доходов, возможно, привлекая дополнительные источники заработка. Через пару-тройку лет квартира мечты станет гораздо более доступной – и вы просто продадите ту, которую взяли первоначально, оформив новый кредит на разницу в стоимости имущества.

Правило 10. Реклама – источник информации, но не источник советов

Когда мы задумываемся о кредите, традиционно первым делом идем за консультацией в ближайший к дому банк, или обращаемся в тот, что всплывает в памяти. Готовы поспорить, это будут крупные федеральные банки, реклама которых въелась в память, или офисная сеть которых позволяет примелькаться.

Это решение, безусловно, логично, но не всегда выгодно. Банки, не имеющие возможности тратить миллионы на рекламу, зачастую стараются конкурировать с «гигантами» именно за счет более выгодных условий кредитов и подходом в работе с клиентами. Так, специализированный ипотечный банк «БЖФ Банк» работает на рынке залогового кредитования уже больше 26 лет, предлагая как классическую целевую ипотеку, так и кредит под залог недвижимости на любые цели. Вряд ли вы найдете комфортный нецелевой ипотечный кредит в федеральном банке.

Правило 11. Не перегружайте себя финансовой ответственностью

Ипотека – серьезный кредит, требующий максимальной ответственности от заемщика. На время выплаты ипотеки лучше отказаться от участия в серьезных проектах, которые потребуют от вас существенных финансовых вливаний. Лучше используйте эти средства на досрочное погашение кредита, чтобы уже с минимизированными рисками идти дальше.

Бросаться в бой, не имея стратегии, опасно. Понимая, что изменится в жизни при кредите, как можно на старте улучшить свои условия, чего ждать и как закрыть риски, вы сможете обеспечить свое спокойствие и уверенность в правильности решения.

Оцените статью
Ипотека.РФ - электронный журнал об ипотечных кредитах
Добавить комментарий